房地产大势逆转，为什么我们仍然说常州的基本面是好的？

三十年河东，三十年河西的铁律，在房地产市场表现的淋漓尽致。

不管你能不能接受，对于房地产这样的行业而言，时至今日，时代的大势已经悄然逆转。

2021年开始，针对房企的三道红线、针对土地市场的集中供地、针对居民杠杆的两道红线，加上各城市密集的调控政策……一切的一切，都在告诉我们，房地产市场已经迎来了深度调整期。

除此之外，备受政策打压的还有教育、金融、互联网等各个行业。这一切的调整是为了什么？

很明确，都是为了国家经济的高质量发展。小环境跟着大环境走，在未来的很长一段时间内，一切不利于国家经济高质量发展的市场表现，都会面临调整。

在这样一种重大调整面前，市场的参与者能做的唯一一件事情，就是顺势而为。

既然要顺势而为，那现在的“势”是什么样的呢？

从大的方向来看，我们可以看到，未来高层意志一定是要降低房地产、教育等行业的利润和垄断的。

而这一切的一切，都是为了推动制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建等行业的发展，也就是为了推动国家经济的高质量发展。

我们现在所处的是什么时代？百年未遇之大变局，也是百年未有之大机遇。

在这样一个时代背景下，如果看不清这个大趋势，一切都等于是空谈。

再往深层次去说，对于我们普通人而言，单纯的只是考虑孩子的教育、自己的住房以及口袋里的钱的问题。而对于国家来讲，我们国家现在谋求的出路是什么？是从世界格局的后发国家到主导国的角色转化，是能否在下一个十年、二十年，真正成为全球第一经济体的重大考虑。

从这个纵深来讲，中国能够使得自己的格局转化，以及经济地位更上一步的最大优势是什么？一定是制造业和实业。

这一次次的行业重拳，是国家在有意识的抑制资本投机，将经济发展拉向高质量轨道。

当顶层制度设计和宏观大趋已十分明朗之时，房地产市场，该是怎么样一个预期呢？

分析师从几个方面阐述一下自己的看法，欢迎各位指正及补充。

第一：楼市走出短周期。

在过去的几年，我们一直在经历楼市的短周期。上半年市场走热，下半年走冷，是这几年基本不变的一个状态。

但2021年的状态，大家也都看到了，上半年调控紧、下半年调控更紧。这也就意味着，下半年的房地产市场，走冷已经是板上钉钉的事情了。甚至在未来的1-2年内，市场行情都很难有大的转折。

第二：房价的根本逻辑将变。

首先是土地财政会变得边缘化。2021年关于土地市场除了两集中供地之外，还需要重点关注的一个信息就是部分城市开始试点土地出让收入转入税务部门征收。这些动作无非就是两个目的：削弱土地财政及抑制地王的产生。

所以说，以前“地王—房价涨—新地王—房价再涨”的逻辑要先抛弃一段时间了。（注意，这里的涨价不仅仅是结构性上涨，最重要的是地王对于周边新房及二手房价格的带动性上涨。）

时间走到今天，千万不要忽略中央对于“房住不炒”的决心。在常州今年的供地计划中，新增了租赁房用地的计划，这不是一个简单的信号。连常州这样能级的市场，都开始注重租赁用房了，租购并举这件事情不只是喊喊而言。

弄清楚了大势，对于普通购房者来说，最重要的是什么呢？文章开通就已经说了，要知进知退，顺势而为。

在当下这个时间节点，如何顺势而为呢？分析师一直强调的一点是：选择优于努力。

回到常州，在当下这个时间点，如何做选择呢？

首先分析师一直说的是，常州这个城市的基本面，是非常好的。

好在哪里？从两个基础层面来讲，第一教育，第二制造业。

常州的教育是有着自己的特色的，最值得一提的反而是被大多数人所忽视的职业教育。

由于长期以来的把职业教育放在最前位，当下的常州职业教育改革发展水平，已经走到了全国前列。在2018年职业教育国家级教学成果奖评选中，常州共获一等奖、二等奖10项，一等奖数位居全省第一。

职业教育的优势到底在哪里？建立系统化的产业工人教培体系，培育大规模的产业高素质工人队伍。这是经济结构转型和高质量发展成败的关键。

而这，也为常州的城市经济高质量发展，奠定了夯实的基础。

经省统计局核定，2021上半年常州高质量考核指标制造业投资综合指数列苏南第一位。在巩固制造业基础和支柱地位的同时，常州还重点打造集成电路、工业机器人、工业和能源互联网、智能网联汽车高成长性产业链。

在经济高质量发展这条路上，常州已然再度成为了小城市的“标杆”。

那既然基本面是好的，是不是意味着常州的房地产市场的形势一片大好呢？

分析师只能说，大趋势肯定是全国趋同的，形势一片大好是不太可能了。但城市价值决定资产价值，常州还存在机会。

机会主要体现在几个方面：第一，资源集中度和官方发展力集中的区域，比如新北区的高铁新城、武进区的西太湖；第二、具有洼地效应的城区板块，这里需要区分价值洼地还是价格洼地，部分板块因为没有供地导致的洼地效应，比如武高新板块是明显的价格洼地，可以入手；第三，核心区优质资产，这是永远不会错的。

再说最后一局，以上三点中，前两个机会存在的时间有限，后一个机会将长期持续。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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